重磅!对楼市最狠的地方,出大招了!

2020-08-21 10:25:53 阅读:498


◎作者 | 刘晓博

◎来源 | 刘晓博说财经(liuxb929)已获授权


中国楼市的“板块轮动”正在继续,如果你天然只能接收“负面消息”,那么你一定会误判楼市。
 
什么是“板块轮动”?就是深圳、东莞涨完,轮到惠州、广州、中山、佛山涨;大湾区、长三角涨完,轮到京津冀回暖。

这一波又一波的“楼市回暖—调控收紧—楼市变冷—调控松动—楼市回暖”不断轮回,从而实现全国的稳增长、保就业。
 
所以,最近你可以听到楼市不少利空消息,这是媒体津津乐道的主线——比如深圳强调控,东莞、南京、杭州、宁波跟上,国家重提房住不炒,房企信贷政策收紧,央行4个月没有降息等等。
 
但楼市还有一条暗线——媒体不会大张旗鼓报道,但却正在发生。

比如一直对土地出让有严格“限价政策”的北京,今年出让的土地几乎都不限价了,这意味着什么,大家自己思考。
 
而据统计,今年前7个月全国的实际房贷利率,每月都在下降。表面上看,LPR的5年期利率今年只降息了两次,累计15个基点,但地方政府可以影响上浮的利率部分,这部分利率的调整,是隐性的、悄悄进行的。
 
另外一个值得重视的事件是:对楼市最狠的省——海南,8月18日公布了公积金新政,其核心内容是大幅提高了公积金贷款额度。
 

以夫妻双方都在海南缴存公积金、而且是购买新房为例:

之前,在海口、三亚、琼海、陵水买新房,可以最高贷款70万,其他地方最高贷款50万;现在都提高到了100万。
 

上图为海南此次新政之前的公积金贷款政策。
 

上图为海南将于8月20日执行的公积金新政。
 
从表格可以看出,海南住房公积金的最大贷款额度,平均提高了大约40%左右,最大达到100%。
 
为此,海南官方还发布了一个“政策解读”,在谈到出台政策目的时,是这样说的:
 

释放住房公积金惠民措施红利,满足缴存职工的购房贷款刚需,有效缓解职工贷款资金压力,以及服务保障各类在琼创业就业人才的居住需求,促进职住平衡,进一步支持海南自贸港建设的全面推进。


至于老百姓可以获得多少红利,“官方解读”说:
 
提高住房公积金个人住房贷款最高额度后,为借款人家庭带来两个方面的实质利好:

一是刚需购房者省下一大笔贷款利息支出。

以购买首套新建自住住房为例,住房公积金个人住房贷款最高额度提高到100万元,相对于商业银行住房按揭贷款,可节省利息约40万元(按贷款年限30年和等额本息计算的应还总利息推算),切实减轻借款人家庭购房负担;

二是借款人家庭可根据自身需求改善居住条件,顺应家庭购房期盼,增强获得感、幸福感。
 
“顺应家庭购房期盼,增强获得感、幸福感”,说得多好呀!不知道那些打压楼市、限制购买住房的城市,是怎样自圆其说的。
 
下面谈谈我对于此次海南公积金新政的看法:
 
第一,海南此次新政对楼市支持力度非常大,我们可以用一个指标来衡量,这就是“最大贷款金额÷城市均价”。
 
以省会海口为例,100万的新房最大贷款额度,除以1.5万元左右的均价,也就是说最大贷款额度可以购买66.7平方米的住房。
 
要知道,海南还有很多市县的住房均价只有七八千元,100万的最高贷款额度,足以购买130到140平米的住房。这意味着刚需、改善家庭在海南购房,将享受非常低的实际贷款利率,甚至可以100%享受公积金基准利率。
 
公积金贷款利率是3.25%,而5年期LPR贷款基准利率是4.65%,很多地方执行起来都在5%以上。以北京为例,首套房贷目前利率大约在5.2%,二套房贷利率在5.7%左右。
 
北京、上海、东莞的公积金贷款最高额度是120万,三个城市的住房均价分别是6.3万、5.7万、1.9万,最高贷款额可以购买到19平米、21平米和63平米。
 
至于深圳就更悲催,公积金贷款最高额度不仅没有东莞多,也没有海南多,最高是90万元。深圳住房均价是7.43万元,最高贷款额只能买12平米。所以相当一批深圳购房者嫌麻烦、不使用公积金贷款,而是买房之后做一次性提取。
 
第二,海南市场明显偏冷,需要给点阳光。

此前,海南出台了比较严厉的楼市调控政策,有点一刀切的味道。后来,通过人才购房、降低落户门槛等方式,间接对楼市做了一些松绑,但市场仍然偏冷。
 
现在通过调整公积金政策,给楼市送上了一份大礼。对于稳定楼市,将起到积极的作用。
 
今年上半年,海南全省的GDP为2383亿元(东莞为4361亿元,烟台为3457亿元),同比下降2.6%。由此可见,海南全省的经济总量不仅远低于烟台,更是低到几乎是东莞的一半。至于增幅,也明显低于全国(全国增速为-1.6%)。
 
上半年“规模以上工业增加值”,海南同比下降8.0%,而全国是同比下降1.3%。海南省汇聚的资金总量(金融机构本外币存款余额),到6月末为10063亿元,同比增长不到3%,远低于全国广义货币M2同比增长11.1%的水平。
 
海南上半年的社会商品零售总额,则下降了16%。
 
由此可见,疫情对海南经济打击比较大,旅游、会展等活动出现了大幅下滑。在这个时候,适当活跃楼市是必须的。
 
第三,从海南的楼市新政,我们还可以发现一个微妙的现象:在海南买新房比买二手房,可以获得更大的公积金支持力度。
 
比如同样是夫妻二人在海南缴纳公积金,最大贷款额度新房是100万,但买二手房只有70万,打了7折。
 
为什么会这样?从交易环节看,二手房买卖交税还要多一些,比如多了个人所得税。但事实上,政府的利益跟新房更直接一些,因为关系到去库存、卖地。所以,政府在新房上的利益更大。
 
因此,地方政府一般更支持买新房。
 
海南楼市未来将如何?我的很多朋友都表示不看好,或者一般般。其中包括在楼市非常有影响力的大佬,他们的原话是:上过两次当了,不能再上第三次。
 
所谓“上两次当”,是指建省、建特区之后的房地产泡沫,以及2010年国际旅游岛之后的房地产泡沫。
 
但事实上,自由贸易港的政策力度更大,尤其是商品零关税、以及个人和企业所得税的巨大优惠,一定会吸引更多的人和企业到海南生活、创业。启动过程或许比较慢,但未来还是值得期待的。即便只把宏伟蓝图实现一半,都是非常好的。

 
海南楼市,最看好从海口、文昌、琼海、万宁、陵水到三亚的东部岸线,这边没有核电站、大石化、散装港,污染会小很多。


◎本文作者 | 刘晓博


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