◎作者 | 刘晓博
◎来源 | 刘晓博说财经（liuxb929）已获授权
中国楼市的“板块轮动”正在继续，如果你天然只能接收“负面消息”，那么你一定会误判楼市。什么是“板块轮动”？就是深圳、东莞涨完，轮到惠州、广州、中山、佛山涨；大湾区、长三角涨完，轮到京津冀回暖。这一波又一波的“楼市回暖—调控收紧—楼市变冷—调控松动—楼市回暖”不断轮回，从而实现全国的稳增长、保就业。所以，最近你可以听到楼市不少利空消息，这是媒体津津乐道的主线——比如深圳强调控，东莞、南京、杭州、宁波跟上，国家重提房住不炒，房企信贷政策收紧，央行4个月没有降息等等。但楼市还有一条暗线——媒体不会大张旗鼓报道，但却正在发生。比如一直对土地出让有严格“限价政策”的北京，今年出让的土地几乎都不限价了，这意味着什么，大家自己思考。而据统计，今年前7个月全国的实际房贷利率，每月都在下降。表面上看，LPR的5年期利率今年只降息了两次，累计15个基点，但地方政府可以影响上浮的利率部分，这部分利率的调整，是隐性的、悄悄进行的。另外一个值得重视的事件是：对楼市最狠的省——海南，8月18日公布了公积金新政，其核心内容是大幅提高了公积金贷款额度。以夫妻双方都在海南缴存公积金、而且是购买新房为例：之前，在海口、三亚、琼海、陵水买新房，可以最高贷款70万，其他地方最高贷款50万；现在都提高到了100万。从表格可以看出，海南住房公积金的最大贷款额度，平均提高了大约40%左右，最大达到100%。为此，海南官方还发布了一个“政策解读”，在谈到出台政策目的时，是这样说的：释放住房公积金惠民措施红利，满足缴存职工的购房贷款刚需，有效缓解职工贷款资金压力，以及服务保障各类在琼创业就业人才的居住需求，促进职住平衡，进一步支持海南自贸港建设的全面推进。
提高住房公积金个人住房贷款最高额度后，为借款人家庭带来两个方面的实质利好：以购买首套新建自住住房为例，住房公积金个人住房贷款最高额度提高到100万元，相对于商业银行住房按揭贷款，可节省利息约40万元（按贷款年限30年和等额本息计算的应还总利息推算），切实减轻借款人家庭购房负担；二是借款人家庭可根据自身需求改善居住条件，顺应家庭购房期盼，增强获得感、幸福感。“顺应家庭购房期盼，增强获得感、幸福感”，说得多好呀！不知道那些打压楼市、限制购买住房的城市，是怎样自圆其说的。第一，海南此次新政对楼市支持力度非常大，我们可以用一个指标来衡量，这就是“最大贷款金额÷城市均价”。以省会海口为例，100万的新房最大贷款额度，除以1.5万元左右的均价，也就是说最大贷款额度可以购买66.7平方米的住房。要知道，海南还有很多市县的住房均价只有七八千元，100万的最高贷款额度，足以购买130到140平米的住房。这意味着刚需、改善家庭在海南购房，将享受非常低的实际贷款利率，甚至可以100%享受公积金基准利率。公积金贷款利率是3.25%，而5年期LPR贷款基准利率是4.65%，很多地方执行起来都在5%以上。以北京为例，首套房贷目前利率大约在5.2%，二套房贷利率在5.7%左右。北京、上海、东莞的公积金贷款最高额度是120万，三个城市的住房均价分别是6.3万、5.7万、1.9万，最高贷款额可以购买到19平米、21平米和63平米。至于深圳就更悲催，公积金贷款最高额度不仅没有东莞多，也没有海南多，最高是90万元。深圳住房均价是7.43万元，最高贷款额只能买12平米。所以相当一批深圳购房者嫌麻烦、不使用公积金贷款，而是买房之后做一次性提取。此前，海南出台了比较严厉的楼市调控政策，有点一刀切的味道。后来，通过人才购房、降低落户门槛等方式，间接对楼市做了一些松绑，但市场仍然偏冷。现在通过调整公积金政策，给楼市送上了一份大礼。对于稳定楼市，将起到积极的作用。今年上半年，海南全省的GDP为2383亿元（东莞为4361亿元，烟台为3457亿元），同比下降2.6%。由此可见，海南全省的经济总量不仅远低于烟台，更是低到几乎是东莞的一半。至于增幅，也明显低于全国（全国增速为-1.6%）。上半年“规模以上工业增加值”，海南同比下降8.0%，而全国是同比下降1.3%。海南省汇聚的资金总量（金融机构本外币存款余额），到6月末为10063亿元，同比增长不到3%，远低于全国广义货币M2同比增长11.1%的水平。由此可见，疫情对海南经济打击比较大，旅游、会展等活动出现了大幅下滑。在这个时候，适当活跃楼市是必须的。第三，从海南的楼市新政，我们还可以发现一个微妙的现象：在海南买新房比买二手房，可以获得更大的公积金支持力度。比如同样是夫妻二人在海南缴纳公积金，最大贷款额度新房是100万，但买二手房只有70万，打了7折。为什么会这样？从交易环节看，二手房买卖交税还要多一些，比如多了个人所得税。但事实上，政府的利益跟新房更直接一些，因为关系到去库存、卖地。所以，政府在新房上的利益更大。海南楼市未来将如何？我的很多朋友都表示不看好，或者一般般。其中包括在楼市非常有影响力的大佬，他们的原话是：上过两次当了，不能再上第三次。所谓“上两次当”，是指建省、建特区之后的房地产泡沫，以及2010年国际旅游岛之后的房地产泡沫。但事实上，自由贸易港的政策力度更大，尤其是商品零关税、以及个人和企业所得税的巨大优惠，一定会吸引更多的人和企业到海南生活、创业。启动过程或许比较慢，但未来还是值得期待的。即便只把宏伟蓝图实现一半，都是非常好的。海南楼市，最看好从海口、文昌、琼海、万宁、陵水到三亚的东部岸线，这边没有核电站、大石化、散装港，污染会小很多。
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